買村屋，最容易犯的錯，唔係睇漏呎數，而係太快被「新裝修」吸引。好多買家一入屋，見到地板新、廚櫃靚、牆身油得白白淨淨，就覺得單位好似已經冇乜大問題。但村屋真正影響居住體驗同後續開支的，往往唔係表面裝修，而係你第一眼未必會特別留意的地方，例如天台防水、外牆滲水、窗框老化、化糞池、電力負荷，甚至公共樓梯同車路使用情況。
屋宇署列出的常見樓宇欠妥情況，包括非結構性裂紋、混凝土剝落、結構性裂縫同外牆飾面破損；而水漬、鏽漬、滲水、表面隆起、飾面鬆脫，很多時都唔止係外觀問題，而係提醒你樓宇可能已經出現老化或欠缺維修。
點解村屋驗樓，唔可以只睇裝修新唔新？
因為村屋同一般市區屋苑單位最大分別，就係問題未必只藏喺單位入面。你今日睇緊的，可能係一間中層、地下連花園，或者三樓連天台；但真正影響日後住得舒唔舒服的，可能係外牆有冇長期滲水、天台有冇積水痕跡、排污系統順唔順、樓梯安唔安全，甚至整棟村屋的公用部分有冇長期失修。
再加上唔少村屋未必已接駁公共污水渠，環保署資料提到，這類物業常見會用化糞池系統處理污水，戶主亦要負責相關維修；而機電工程署亦提醒，即使住宅電力裝置允許負載量不超過 100A，都應安排定期檢查及測試，如懷疑漏電或經常跳掣，更應盡快找註冊電業承辦商檢查。換句話說，買村屋唔只係睇「靚唔靚」，而係要睇「底子穩唔穩」。
村屋驗樓第一步：先由外面睇起
外牆裂紋，點分係普通老化定真係有風險？
裂紋唔一定代表唔買得，但你要識分種類。屋宇署提到，髮絲般、方向較散的裂紋，很多時屬非結構性裂紋；但如果裂縫穿過表面批盪、深入結構混凝土或承重牆，又或者出現在橫樑、窗框角位，甚至伴隨鏽漬，警號就高好多。簡單講，愈長、愈深、愈集中喺結構位的裂縫，就愈唔應該只當成「舊樓正常」。
睇樓時你未必要即場做專業判斷，但最少要有一個基本原則：如果裂紋只係表面細紋，可以先記錄；如果裂紋明顯橫跨牆身、角位開裂、摸落去似乎已經唔止表層，就唔好急住落訂，先搵專業人士睇清楚先。
水漬、鏽漬、剝落，多數都唔止係美觀問題
外牆如果出現水漬、鏽漬、批盪剝落、表面鼓起，甚至有鋼筋外露，通常都唔應該用「油返靚啲就得」去理解。屋宇署把混凝土剝落同外牆飾面破損列為常見欠妥類別，而持續滲水本身亦會令鋼筋生鏽，繼而擴大混凝土爆裂同剝落問題。
所以，睇村屋外牆時，重點唔係靚唔靚，而係有冇「長期失修」的感覺。尤其係簷篷底、窗台底、冷氣機位附近，呢啲地方最易見到水痕同鏽痕，值得慢慢睇。
天台防水層、去水位、積水痕跡，一定要睇
三樓連天台盤最吸引，但天台亦係最多人掉以輕心的位置。你唔一定見到即場漏水，但可以留意幾樣嘢：地台有冇大面積補丁、去水口有冇明顯堵塞、角位有冇黑痕或裂痕、女兒牆底部有冇水漬。再回到屋內天花對應位置，睇有冇起泡、油漆脫落或者黃痕，呢啲都可能反映天台防水已經開始出問題。長期滲水唔單止影響天花觀感，嚴重時仲會令混凝土同鋼筋進一步受損。
入屋之後，先睇功能，再睇裝修
廚廁喉管、地台去水、異味，要即場試
入屋第一件事，唔係企喺客廳影相，而係開水、沖廁、試去水。廚房鋅盆、浴室地漏、洗手盆，最好逐個開水測試，睇會唔會去得慢、有冇倒灌、有冇明顯臭味。如果屋內沖廁唔順，或者洗手盆去水唔佳，環保署就列明屬於應該立即檢查化糞池系統的情況。
實際上，呢類問題未必一定係化糞池，但起碼已經反映排水系統唔太正常。對買家嚟講，最怕唔係「要整」，而係未落訂前完全冇察覺。
門窗、窗框、冷氣位，係最常見漏水位
好多二手村屋表面翻新得好靚，但窗框一打開就見到鏽蝕、水痕、甚至玻璃邊封膠已經老化。冷氣機位同窗邊都係常見滲水位，尤其落雨後再睇一次，會更容易睇到真相。
如果窗台邊有起泡、發霉、木腳線發脹，又或者窗框角位有斜裂痕，就唔好只用「潮濕啫」帶過。尤其地下單位同近花園位置，潮氣問題通常比想像中更長期。
水壓、熱水爐、電箱、插座，直接影響入伙後生活
電力同用水係好多買家最遲先留意，但其實一入住就會日日面對。最基本可以做的，包括同時開幾個水龍頭睇水壓有冇明顯跌、試熱水爐加熱穩唔穩、睇電箱標示清唔清楚、插座有冇鬆、跳掣有冇發生過。
機電工程署提醒，如懷疑電力裝置有危險，例如漏電或經常跳掣，用戶應立即安排註冊電業承辦商檢查；而且就算允許負載量不超過 100A，亦應做定期檢查及測試。對村屋買家嚟講，呢點特別重要，因為唔少舊村屋當年未必預計到而家會同時開多部冷氣、乾衣機、焗爐、電磁爐等大功率電器。
村屋最容易漏睇的 4 個位置
化糞池／滲水系統
呢個係村屋驗樓最有「村屋味」的一部分。環保署建議最少每六個月檢查化糞池系統一次，如負荷較大更要更頻密；而一旦出現滿溢、明顯臭氣、沖廁有問題或去水不佳，就要立即檢查。淤泥厚度如果超過 30 厘米，或者懷疑排水管堵塞、滲水池或泥土淤塞，就應該清除淤泥。
買家最實際的做法，係直接問業主或代理：有冇抽糞紀錄？幾耐清一次？最近有冇出現臭味、回流或者暴雨後溢流？問唔到答案，本身就已經係一個答案。
樓梯及公共位置
如果你睇的是分層村屋，樓梯就唔係「附帶位置」，而係你日日都要行的地方。要留意扶手穩唔穩、梯級有冇破損、防滑做得夠唔夠、樓梯間有冇長期濕滑、水痕、或者光線太暗。如果你睇的是全幢或複式村屋，樓梯設計同安全感更加重要。
相關延伸閱讀: 村屋全幢選購重點與村屋樓梯設計全解析
路權及車路，係咪真係配合實際使用？
有些村屋明明單位本身唔差，最後卻輸喺出入。尤其係附車位、入車花園、或位置較入的村屋，你要睇的不只是「有冇路」，而係條路係咪真係合法、穩定、同實際使用方式一致。
天台／花園／車位有冇可疑加建
村屋最怕唔係多一樣嘢，而係多咗一樣你唔知點處理的嘢。睇天台時，如果見到大面積玻璃屋、密封儲物房、額外圍封；睇花園時見到明顯固定加建；睇車位時見到改動得太「完整」，都應該提高警覺。呢類位置未必一定有問題，但最好唔好靠估，睇唔明就暫停一步，先查清楚。
村屋驗樓後，問題大致可以分三類
第一類，係可即時修補的問題。呢類通常包括細小表面裂紋、少量封膠老化、局部油漆起泡、去水位需要清理等。問題唔一定大，但最好記低，入伙前一併處理。
第二類，係可以議價處理的問題，例如天台防水有老化跡象、窗框開始鏽蝕、外牆局部飾面鬆脫、化糞池需要清淤、電力配置明顯落後等。呢類情況唔代表一定唔買得，但就唔應該照原價當冇事。
第三類，係建議暫停落訂，甚至直接放棄的問題，例如裂縫已涉及結構位置、鋼筋外露、外牆或天台有長期嚴重滲水、化糞池長期滿溢或臭味非常明顯、懷疑漏電或經常跳掣但業主講唔清原因，又或者花園、天台、車路使用存在明顯文件疑點。呢啲問題唔一定完全無得處理，但成本高、變數多，對首置或想快啲入伙的買家尤其唔友善。
買家最實用的村屋驗樓清單
落訂前，最少問自己有冇逐項核對以下幾樣：
- 外牆有冇長裂紋、鏽漬、鼓起或剝落。
- 天台有冇積水痕、補丁、去水不順。
- 室內天花、窗邊、冷氣位有冇水痕或發霉。
- 廚房、廁所去水快唔快，有冇臭味。
- 沖廁順唔順，有冇懷疑化糞池問題。
- 電箱、插座、熱水爐、冷氣供電有冇異常。
- 樓梯、公用位、扶手、照明安唔安全。
- 花園、車位、天台有冇可疑加建。
- 出入車路同實際使用有冇一致。
- 一旦見到唔明白的問題，有冇先停一停，而唔係急住簽約。
FAQ：村屋驗樓最常見 3 個問題
村屋一定要請專業驗樓師嗎？
未必每一間都一定要，但如果你睇的是樓齡較高、天台連花園較多、外牆已有水痕、或者你自己根本睇唔清裂縫、電力、排污情況，搵專業人士通常值得。因為村屋問題最怕唔係「發現要整」，而係「買咗先知原來要大整」。
見到裂縫，係咪即係唔買得？
又唔一定。屋宇署提到，有些屬非結構性裂紋，例如髮絲紋或者表面裂紋，可以先觀察；但如果裂縫已去到橫樑、承重位、窗框角位，又或者伴隨鏽漬、剝落，就一定要提高警覺。
化糞池有問題，會唔會影響日常居住？
會，而且通常影響得幾直接。環保署列出的即時警號包括滿溢、臭氣、沖廁有問題同去水不佳，呢啲全部都會直接影響日常生活同衛生情況。
總結：驗樓唔係搵麻煩，而係避免買錯麻煩
買村屋前做驗樓，唔係要挑剔，而係要分清楚：你眼前見到的問題，係小修小補，定係將來會變成大開支。好多時買家輸的唔係冇預算，而係太快相信「新裝修就等於冇問題」。
真正穩陣的做法，係由外圍睇到入屋，由天台睇到地台，由排水睇到電力，再由單位本身睇到路權同實際使用。當你連呢幾層都睇過一次，先至會更清楚知道：呢間村屋，究竟係可以放心傾，定係應該及早止步。
立即致電 
立即查詢