村屋700呎係實用面積定建築面積?村屋呎數計法全解

市場上的新界村屋經常以「每層約700呎」介紹，但這個數字源自新界豁免管制屋宇的有蓋面積上限，不等於已核實的實用面積。屋宇署列明，新建的新界豁免管制屋宇一般不得超過3層、高度不得超過8.23米，而有蓋面積不得超過65.03平方米（約700平方呎）。實際室內可用空間仍要視乎牆身、柱位、樓梯及個別圖則。

村屋700呎究竟代表什麼？

「約700呎」最準確的說法，是標準新界豁免管制屋宇的有蓋面積上限。市場廣告有時會稱為建築面積或上蓋面積，但這不代表每個放盤都一定足700呎，也不代表該數字已由測量師量度。

• 不是實用面積：實用面積須按物業文件及適用量度準則確定。
• 不是所有村屋都是700呎：部分舊屋地、重建屋或不規則地段的樓面可能較小。
• 不是「700呎室內淨空間」：牆身、柱位及單位內樓梯等都可能佔用空間。

官方資料：屋宇署—新界豁免管制屋宇。

村屋廣告可以只寫建築面積嗎？

地產代理監管局規定，代理在二手住宅廣告或向客戶提供樓面面積資料時，原則上須提供實用面積，並從差餉物業估價署或土地註冊處註冊的首次轉讓買賣協議等訂明來源取得。

若村屋的實用面積無法從上述訂明來源取得，代理可以提供建築面積或其他樓面面積，但須保存證據，證明資料來自合理來源，例如測量師報告或發展商售樓資料。廣告亦應清楚說明所用面積口徑，避免把「約700呎」寫成已核實的實用面積。

詳情可參閱地產代理監管局—住宅實用面積指引。

村屋實際室內空間會扣除什麼？

• 外牆、分隔牆及結構柱位；
• 位於單位範圍內的樓梯或樓梯間；
• 不屬單位專用部分的公用樓梯、通道或其他公用地方。

不同村屋的樓梯安排可以完全不同：有些樓梯位於單位內，有些屬共用或外置樓梯，因此不能一概而論為「每層都被樓梯貫穿」。坊間所稱的村屋實用率亦只可作粗略參考，不應代替圖則或專業量度。

村屋面積應如何核實？

1. 查看首次轉讓文件及土地註冊資料：確認分層業權、附屬空間和可取得的面積資料。
2. 核對建屋牌照、滿意紙、批核圖則或平面圖：不要只依賴放盤標題中的「700呎」。
3. 委託測量師量度：如面積會直接影響出價、裝修或按揭預算，專業量度最穩妥。
4. 現場核對間隔：留意樓梯、牆身、僭建及實際可用空間是否與文件一致。

需要特別留意：差餉物業估價署的「物業資訊網」可查一般住宅的實用面積及樓齡，但官方列明這項服務不包括村屋。因此，不應向買家保證可以在該網站查到個別村屋的實用面積。可參閱差餉物業估價署物業資訊說明。

天台、花園及車位是否計入實用面積？

按差餉物業估價署的實用面積定義，天台、平台、花園、庭院及車位等不計入實用面積，但可以作為附屬空間另行披露。買家應核對契據、轉讓文件、地段圖則及專用權條款，確定相關空間是否屬物業的一部分或是否只具有使用權。

這些附屬空間對叫價和估值可能有影響，但估價行會按文件、可轉讓權益及市場證據個別處理，不能籠統說成「一定計」或「一定不計」。官方定義可參閱差估署常用詞彙—實用面積。

比較村屋呎價的常見錯誤

銀行估價會使用哪種面積？

村屋估價沒有一個適用於所有銀行的固定面積公式。估價行會按可取得的土地註冊資料、圖則、建屋牌照、物業狀況及可比較成交等因素處理。不同銀行要求的文件亦可能不同，買家應在簽臨時買賣合約前，向擬申請按揭的銀行確認所需資料及初步估值。

常見問題

村屋700呎是不是實用面積？

不是。「約700呎」源自標準新界豁免管制屋宇的有蓋面積上限，不能直接當作已核實的實用面積。

村屋實用面積可否在差估署網上查到？

差估署的物業資訊網明確排除村屋的實用面積及樓齡查詢。個別村屋應改從首次轉讓文件、圖則、合理面積來源或測量師報告核實。

買村屋應如何計算呎價？

先確認廣告所列的是實用面積、建築面積還是其他樓面面積，再只與使用相同口徑的物業比較；附屬花園、天台及車位應分開評估。

買家注意事項：本文為一般資訊，個別物業面積及權利須以土地註冊文件、契據、批核圖則及專業意見為準，不構成法律、測量、估價或按揭建議。